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爱丽丝的周期领悟|将帅营

发布时间:2022-03-03 04:14:01
作者:冯仑风马牛

,围绕一些高、精、尖的科目,进行反复研讨、培训、训练。风马牛将在【将帅营】这个栏目,与您持续分享地产将帅的行业洞见,从实战中洞晓行业,在过往里把脉商业。

 


大家好,我是Alice,很高兴能在这里和风马牛的朋友分享一点我对商业地产的看法,也希望我的故事可以对大家有所启发。

 

我是做工业控制系统的,后来在美国也做了一些地产投资。之前呢,做的都是零零散散的投资,有人说酒店好,我就跟着投酒店,有人推荐住宅项目,我也投资住宅。

 

去年11月份,我参加了中城联盟和纽约大学联合举办的美国房地产特训营,现在回想起来,最大的收获是自己对美国房地产有了系统性的认知,这对我很有帮助。


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最开始报名的时候,其实我是有顾虑的,担心房地产特训营不合适我,因为参与的好像都是一些地产开发商和房地产界的风云人物。但是去了之后,觉得还是蛮有收获的,尤其是课上讲的那些地产周期,各类地产形式和特点,还有房地产信托基金REITS、房地产众筹、商业地产、长租公寓等等内容。

 

首先,我觉得冯董对这些领域有特别深刻的理解和实战经验,毕竟他往美国飞了那么多趟,所以他讲的很多话都是真知灼见,特别地道,真是让人耳目一新。特训营邀请的那些美国地产专家,他们讲得虽然简洁,但也特别务实。

 

另外,在特训营结束之后,我还专门发邮件向一些专家请教了我所遇到的问题,他们都特别热情地给予了回复

 

在特训营一周多的时间里,让我印象最深刻的应该是经济周期,主要是地产周期,因为所有专家的课程都谈到了房地产的周期的影响,这对房地产投资是特别重要的一环。以至于后来我们做投资分析的时候,这都成为和这边美国专家分析讨论的一个重要要素。


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现在看来,其实商业地产投资主要赚两方面的钱,一方面是现金流,如租金收益,另一方面就是赚地产周期的钱。从长期来看,它是上升的,但是,是有周期的上升。

 

那么,怎么理解房地产的周期呢?

 

我在美国经历过 2008 年的经济危机,当时几乎所有的地产项目都停下来了,我看到这边很多中等价位的房子,包括当时的 UCSD的公寓都跌得很厉害,原本 60万house,一下子就降到40万甚至更低,因为公司裁员,很多人失去了工作,没钱交房贷,只能把自家的房子赶紧卖掉,市场上一下子出来很多房子,供大于求,房价降的很快,很多人不得不赔钱卖房,不然等到被银行强行收回,那就更惨了!我家邻居就是个小型地产开发商,终于没有扛过那场危机,最后卖房走人!

 

虽然这是受那场金融危机的极端影响,但也凸显了地产周期的特点,到了这种时候即便先前准备买房的人,也都持币观望不敢下手了,所以市场上的需求一下子没有了,房地产价格也因而下行,崩盘,甚至跌倒谷底。

 

从那之后经过7-8 年了,早先是通过政府的奖励政策,低利率推动,房产市场逐渐回暖,这两年市场需求更加旺盛了,开发商都开始拼命盖房子,因为流动资金过剩,像我们城市Garden Communities等公司,一盖就是几千套公寓,市场一片欣欣向荣,这就是周期。

 

与此同时,房价也在涨,现在已经涨过了2007年最高峰的价格,比那时候可能还要贵20-30%,所以很多地产专家就分析,现在的价格是不是过高了,因为房价已经涨了7年了,未来两年该回落了,这不只仅是差价的问题,而是地产行业的价格周期和需求周期。


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参加特训营以后,方知自己之前对商业地产了解的不足,比方说以前认为酒店投资收益高于公寓,现在对这些商业地产的属性有了更清晰的认识,并且看到了长租公寓的投资的优势,长远看来,它不但是相对安全的投资,而且能带来持续发展和可观的回报。

 

我们一些朋友,属于犹太人的群体,他们基本都在做长租公寓的投资,记得当时冯总也讲到过长租公寓,回来后,我们在长租公寓这方面做了一些研究,包括和当地的MG Property也谈了一些合作。

 

在美国长租公寓投资的模式,一种是基金投资,大基金投的大都是高端公寓,或直接投资新建的公寓,这种投资主要是为了资产的长期保值增值。还有一种是众筹投资,由有经验发起方做普通合伙人,其它众多投资人做为有限合伙人,合伙一次买几百套公寓,然后对它做改造和翻新,再通过好的管理把租金做上去,等到时机到了,再把它卖掉。

 

合伙投资购买长租公寓,不但可以用更好的价格买到更优质的中大型的长租公寓,而且还可以分散投资,不会把自己所有的钱投到一个物业中去,从而降低了风险。十几年来,这些合伙投资一边买一边卖,不但赚到了钱,而且慢慢地,手里拥有的公寓就越来越多。有个投资管理商,按照这个模式发展了十多年,已拥有数千套公寓。现在几乎不用花钱就可以把一个大型公寓群到买到手,因为有很多人会跟着投,因为多年的积累建立了扎实的信任,也因为大家都想在地产上得到一笔回报。还有更重要的是随着时间的推移,物价的上涨,租金也会不断的增长,会给投资者带来很好的现金流的收入。记得在特训营时,冯董也曾提及过商业地产持有型投资的辉煌的故事。


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还有值得一提的是,这种美国犹太人长租公寓的投资就是采用了当下最流行的众筹模式,通过这个模式集众人力量,从而获得更大的机会和更快的发展。只不过早年间由于技术的限制是通过私下的众筹进行的,而当今随着高科技的日新月异,先进的金融工具的涌现,互联网众筹,将为更多的投资人带来机会,为商业地产的投资翻开新的历史篇章。

 

自己之前对地产周期的了解的不是太多,对房地产众筹也完全没有概念,通过特训营的课程后,再加上对一些经典项目的考察,以及通过自己回来后的回顾,访问和思考,我感觉自己对商业地产这个领域有了初步的认识,我十分感谢特训营给予我的地产知识的启蒙,感谢它还让我认识了很多很棒同学和他们精彩的人生,感谢它给予我了不可多的不同类型的地产专家的资源,这些注定会对我未来的工作和投资带来很大的帮助,如果说温故知新,2016年末什么让我印象最深刻,我想这就是特训营为我带来的成长吧。

 

 

 编辑|潘聪峰  总编|喻潇潇   顾问|王淑琪


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